Mange mennesker kender til et realkreditlån. Hele systemet omkring realkreditter har eksisteret i mere end 200 år. Det er ikke et nyt fænomen. Det er helt sikkert noget, vi alle sammen har hørt om eller stiftet bekendtskab med. Det er typisk i forbindelse med et huskøb, at langt de fleste benytter sig af et realkreditlån. Det kan være en måde at finansiere det på.
Selvom et realkreditinstitut på mange måder minder om en bank, er der dog en del markante forskelle. Det er måske ikke noget, du tænker over, når du står og har brug for et lån til en ny bolig. Det er dog en rigtig god idé at have styr på, hvordan det foregår, når du skal have et realkreditlån. Det foregår nemlig ikke som et traditionelt banklån. Der er flere ting, du skal være opmærksom på. Du kan i dette indlæg blive meget klogere på et realkreditlån. På den måde er du bedre forberedt, når du får behov for et lån fra et realkreditinstitut.
Hvad er et realkreditinstitut, og hvad er et realkreditlån?
Et realkreditinstitut er et institut, der kan give dig et lån – bedst kendt som et realkreditlån. Når du skal have et lån gennem et realkreditinstitut, er der en del processer, der er forskellige, sammenlignet med et traditionelt banklån. Når du skal have et realkreditlån, udstedes der egentlig en obligation på lånebeløbets størrelse. Denne obligation købes af en investor, der får fordel af de renter, du skal betale for lånet. Når investoren har investeret i obligationen, kan du få udbetalt lånebeløbet, som du kan bruge til køb af bolig. Det er den simple forklaring. Det er dog ikke så simpelt, som det lyder.
Lige så snart, at det har med obligationer at gøre, er der tale om et frit marked, der styres af udbud og efterspørgsel. Det vil sige, at prisen for at låne penge kan variere, alt efter hvordan situationen på obligationsmarkedet ser ud. Hvis du tager et lån i banken, vil det ikke være påvirket af obligationsmarkedet. Det vil blot være banken, der giver dig en pose penge fra deres beholdning, som du selvfølgelig skal betale tilbage med renter og gebyrer. Der er også renter og gebyrer ved et realkreditlån, men det kan synes en smule mere kompliceret at forstå, hvordan det hænger sammen.
Når du skal have et realkreditlån, går du til et realkreditinstitut, der sørger for låneaftalen. Det er realkreditinstituttet, der administrerer dit lån. De udsteder obligationen for dig og finder en investor, der vil investere i din obligation. I teorien låner du ikke pengene fra realkreditinstituttet. De fungerer mere som en mellemmand, der finder en investor, der kan låne dig penge. Obligationer er en af de mest sikre investeringer. Dette skyldes, at der skal stilles sikkerhed for lånet. For dig, der skal have et lån, betyder det, at du stiller din faste ejendom som sikkerhed, når du tager et realkreditlån.
Hvornår har jeg brug for et realkreditlån?
Realkreditlån har typisk noget med fast ejendom at gøre. Når du tager et realkreditlån, skal du nemlig sætte din bolig som sikkerhed for lånet. I mange tilfælde vil det være i forbindelse med køb af ny bolig, at du skal bruge et realkreditlån. Det kan dog også være i forbindelse med en ombygning eller renovering, at du har brug for et lån i et realkreditinstitut.
Realkreditlån til køb af ny bolig
Når du køber et nyt hus, er der regler for, hvordan du må finansiere det. Det er regler, der er vedtaget ved lov. Ifølge loven må du låne 80 % af købesummen på dit nye hus hos et realkreditinstitut. Dette gælder for helårsboliger. Skal du i stedet købe et fritidshus, er det muligt at låne 75 % af købesummen.
Hvor meget du kan låne af boligens pris, afhænger derfor af, hvad det er for en type bolig, du vil købe. Nedenfor er der redegjort for forskellige typer boliger, og hvor mange procent af købesummen du kan låne i et realkreditinstitut.
- Ejerbolig: 80 % af købesummen
- Ejerlejlighed: 80 % af købesummen
- Fritidsbolig: 75 % af købesummen
- Ubebygget grund: 40 % af købesummen
- Andelsbolig: 0 % af købesummen
Langt de fleste vælger at låne så mange penge som muligt fra et realkreditinstitut, når de skal købe en ny bolig. Dette skyldes, at et realkreditlån anses for at være et af de billigste lån, når du skal købe en bolig. Hvis du fx skal købe en ejerbolig, kan du låne 80 % af købesummen i et realkreditinstitut. Der er dog stadig 20 % tilbage af købesummen, som du skal have finansieret. Det resterende beløb kan du finansiere med et boliglån i banken. Her er der dog også regler for, hvor meget du må låne.
Det er vedtaget ved lov, at du selv skal kunne skaffe 5 % af købesummen til udbetalingen af din nye bolig. Det betyder, at der er 15 % af købesummen tilbage, som du fx kan finansiere med et boliglån i banken. Dette er den mest traditionelle måde at finansiere et boligkøb på: 80 % af købesummen med et realkreditlån, 15 % af købesummen med et boliglån i banken, og de sidste 5% skal du selv have sparet op.
Har du sparer mere end 5 % af købesummen op, kan du lægge en større udbetaling. Nu skal du til at finde ud af, hvilket lån du skal gøre mindre, da du nu kan ligge en større udbetaling end de gængse 5 % af købesummen. Det vil i langt de fleste tilfælde være mest fordelagtigt at gøre boliglånet i banken mindre og fortsat låne så meget som muligt fra realkreditinstituttet. Det skyldes, at realkreditlånet er noget billigere end boliglånet i banken, da renterne er lavere ved et realkreditlån. Det vil som regel ikke kræve de store overvejelser, da du sparer mest ved at gøre boliglånet i banken mindre fremfor at gøre realkreditlånet mindre.
Læs mere om boliglån i banken her
Realkreditlån til finansiering af renovering eller ombygning
Selvom det ofte er i forbindelse med et boligkøb, du har brug for et realkreditlån, kan det også være i andre situationer. Skal du have renoveret eller ombygget din bolig, kan dette også finansieres med et realkreditlån. Når du renoverer din bolig, er det med til at øge værdien. Du kan derfor stille din bolig som sikkerhed, når du skal have renoveret eller bygget om. Når du skal finansiere din renovering eller ombygning af din bolig, kan du gøre det ved at låne i friværdien på dit realkreditlån.
Hvis du allerede har købt huset, og du har haft det i flere år, vil du på nuværende tidspunkt have betalt noget af på gælden. Dette er dog forudsat, at du ikke har benyttet dig af afdragsfrihed. Når du har nedbragt noget af gælden, vil der være en forskel på, hvad du skylder nu, og hvor meget du lånte til at starte med. Dette kaldes friværdien. Friværdien er egentlig forskellen på, hvor meget du fortsat skylder i boligen, og hvor meget boligen egentlig er værd. I mange tilfælde er det muligt at låne i friværdien. Når du låner i friværdien, forhøjer du beløbet, du skylder på boligen. Du kan maksimalt låne 80 % af friværdien på dit realkreditlån.
Står du over for en renovering eller ombygning af dit hus, vil et lån i din friværdi være en rigtig god løsning, da du fortsat vil have et billigt lån. Hvis du ønsker at låne i din friværdi, vil realkreditinstituttet foretage en ny vurdering af din bolig. Her kigger de på, hvad den er værd her og nu. Den har ikke nødvendigvis den samme værdi, som da du købte den. Du kan have lavet nogle små forbedringer, som har fået værdien til at stige. Det kan dog også være, at boligmarkedet har ændret sig, og din bolig derfor er faldet en smule i værdi.
Når du skal renovere eller ombygge din bolig, skal du have lagt et budget for, hvor meget det kommer til at koste. Har du ikke nok friværdi til at dække omkostningerne til projektet, skal du finansiere resten på en anden måde. Det kan fx være med et lån i banken.
Hvad har kurser med et realkreditlån at gøre?
Når du skal have et realkreditlån, udstedes der, som tidligere nævnt, en obligation, som investorer kan investere i. Prisen på en obligation opgøres i kurser. Selvom obligationen har en værdi på fx en million kroner, er det ikke nødvendigvis det, den bliver solgt for. Det er kursen, der afgør, hvor meget den bliver solgt for. Kursen for en obligation ligger typisk mellem 95 og 100. Det har dog en stor betydning for dig, der skal have et realkreditlån, om det er den ene eller den anden kurs. I korte træk kan man sige, at kursen siger noget om, hvor mange procent af obligationsværdien investoren skal betale. Det investoren betaler for obligationen, er det, du får til at købe din nye bolig med. Lad os give dig et eksempel:
Du skal købe et nyt hus og vil gerne låne en million kroner i et realkreditinstitut til at finansiere boligkøbet med. Der udstedes en obligation på en million kroner, som en investor køber. Obligationen har en kurs på 95. Det betyder, at investoren kun skal betale 95 % af obligationens værdi, hvilket svarer til 950.000 kr. Da dette er prisen for obligationen, vil du kun få udbetalt 950.000 kr., men du vil stadig skylde en million kroner til investoren. Dette giver dig et kurstab på 50.000 kr.
Bliver obligationen i stedet solgt til kurs 100, betyder det, at investoren skal betale 100 % af obligationens værdi. Det vil sige, at investoren betaler en million kroner. Samtidig betyder det også, at du får udbetalt en million kroner, hvilket også vil være det, du skylder til investoren. Dette viser, at det er mest fordelagtigt for dig at udstede en obligation så tæt på kurs 100 som muligt for ikke at lide et kurstab. Skulle kursen være over 100, fx kurs 105, vil det betyde, at investoren skal betale 105 % af obligationens værdi svarende til 1.050.000 kr. De 1.050.000 kr. vil du få i hånden, men du vil kun skylde en million kroner til investoren.
Det vil selvfølgelig være mest fordelagtig med en kurs på over 100. Det sker dog yderst sjældent, da markedet hele tiden reguleres. Det er ikke særlig attraktivt for en investor at investere i en obligation med en kurs på over 100. Det vil derfor helt naturligt sænke efterspørgslen for køb af obligationer, hvilket gør, at kursen vil falde. Udbud og efterspørgsel har rigtig meget med kurserne på obligationer at gøre, og de kan variere meget i løbet af få dage.
Renten er også vigtig for prisen på en obligation
Selvom kursen har meget med prisen på en obligation at gøre, er der også andre faktorer, der afgør prisen på en obligation. Renten på obligationen har også en hel del at sige. Kurs og rente hænger sammen, når du skal købe en obligation. Obligationer udstedes ofte i serier. Disse serier kan have forskellige renter og kurser, og det er her udbud og efterspørgsel kan have en stor påvirkning. I disse serier vil renten for obligationen være fast i perioden, indtil den købes af en investor. Kursen kan dog variere efter markedet. Markedsrenten vil have en stor betydning for, hvor attraktive obligationer er. Man vil typisk sammenligne markedsrenten med renten på obligationen, hvilket siger noget om, hvor attraktiv renten er. Fra en investors synspunkt vil vedkommende selvfølgelig helst have en obligation, der har en rente, der er på samme niveau som markedsrenten.
Skal du købe et hus, hvor der er udstedt obligationer med en lav rente i forhold til markedsrenten, vil din obligation ikke være særlig attraktiv for investorer. Dette påvirker kursen på din obligation, og den vil typisk falde, når markedsrenten stiger over renten på din obligation. Når kursen falder, er dette en ulempe for dig, der skal bruge pengene til at investere i et hus. Du vil nemlig få udbetalt et mindre beløb, end det du egentlig låner og skal betale tilbage. Som tidligere nævnt vil dette resultere i et kurstab for dig. Når du skal have et realkreditlån, kan markedet derfor have en rigtig stor påvirkning på kursen, som din obligation sælges for. Dette leder os frem til begrebet kurssikring.
Er kurssikring nødvendigt?
Når du står over for købet af din drømmebolig, skal du typisk i kontakt med et realkreditinstitut for at få et tilbud på et realkreditlån. Fra du modtager og godkender tilbuddet, til du egentlig få udbetalt lånet, kan der gå en vis periode. I denne periode kan der dog nå at ske meget. Kursen kan ændre sig, hvilket kan betyde et kurstab for dig, hvis kursen falder. Det kan koste dig mange penge, hvis kursen falder meget. Skal du låne en million kroner, og regner du med, at det bliver til kurs 100, kan det have en stor økonomisk effekt, hvis kursen når at ændre sig til kurs 95, inden du får lånet udbetalt. Det vil koste dig 50.000 kr. i dette eksempel.
Det vil for de fleste være mange penge at gå glip af. Der er dog mulighed for at undgå et evt. stort kurstab. Når du tager et realkreditlån, har du i langt de fleste tilfælde mulighed for at kurssikre dig. Dette gøres med en fastkursaftale. En fastkursaftale går ud på, at kursen på din obligation holdes fast, indtil du får udbetalt lånet. Hvis kursen skulle falde på markedet, vil det ikke påvirke dit realkreditlån.
Hvis du vælger at lave en fastkursaftale med dit realkreditinstitut, skal du være opmærksom på, at dette ikke er en gratis ydelse. Det er selvfølgelig noget, du skal betale for. Der er stor forskel på, hvor meget det koster hos de forskellige realkreditinstitutter. Det kan være svært at gennemskue, og det vil ofte kræve, at du læser alt det med småt. Ikke desto mindre kan det dog i mange tilfælde betale sig at kurssikre sig, hvis kursen skulle falde. Hvis du vælger at kurssikre dit lån, skal du være opmærksom på, at du kan ikke kan drage fordel af en stigning i kursen.
Det kan derfor i nogle tilfælde være svært at vurdere, om det kan betale sig at kurssikre eller ej. Markedet er ofte uforudsigeligt, og det er aldrig til at vide, hvordan kursen ser ud i morgen. Du skal derfor gøre op med dig selv, hvad der er den bedste løsning for dig, når du skal have et realkreditlån.
Hvad er bidragssatser?
Når du skal have et realkreditlån til at finansiere dit boligkøb, skal du betale renter og afdrag som ved alle andre lån. Når du tager et realkreditlån, vil renterne dog ikke gå til realkreditinstituttet. De vil i stedet ende hos investoren, som købte din obligation. Renterne er derfor din betaling for at kunne låne penge af investoren. Men hvad skal realkreditinstituttet så have?
Det er her, bidragssatsen kommer ind. Realkreditinstituttet står for at administrere dit realkreditlån. Det er selvfølgelig ikke noget, de gør gratis. Du skal betale en bidragssats til realkreditinstituttet. Dette er ikke et engangsbeløb, men det er noget, du skal betale gennem hele løbetiden, ligesom du også betaler renter gennem hele løbetiden.
Bidragssatsen kan variere meget hos de forskellige realkreditinstitutter. Derudover kan den også variere mellem de forskellige realkreditlån. Omlægger du dit lån i løbet af løbetiden, eller forhøjer du dit lån, kan dette også have en påvirkning på, hvor meget du skal betale i bidragssats. Bidragssats er desværre en udgift, du ikke kan komme udenom. Det positive er dog, at bidragssatsen er fradragsberettiget, ligesom renter også er det.
Hvis jeg vil indfri eller omlægge mit realkreditlån – hvad så?
Har du et realkreditlån, du ønsker at indfri før tid, eller ønsker du at omlægge dit lån, er der en særlig fremgangsmåde. Når du har et lån, der er baseret på obligationer, er det ikke bare uden videre at opsige lånet. Det indebærer nemlig, at du skal købe din obligation tilbage. Når du skal købe din obligation tilbage, vil prisen igen være påvirket af kursen. Der er dog tilfælde, hvor du er garanteret en kurs 100. Når du køber din obligation tilbage til kurs 100, betyder det, at du blot skal betale værdien af din restgæld for obligationen.
Det er ikke alle lån, hvor du er garanteret en kurs 100, når du skal indfri eller omlægge dit lån. Dette gælder kun for konverterbare lån. Når et lån er konverterbart, betyder det kort sagt, at du altid kan indfri dit lån til kurs 100. Der findes også inkonverterbare lån. Her er du ikke garanteret en kurs på 100, når du skal købe din obligation tilbage. Her vil kursen ændre sig i takt med markedet.
Har du et inkonverterbart lån, kan du derfor ikke være sikker på, hvad det kommer til at koste dig at købe din obligation tilbage, hvis du ønsker at indfri lånet. Er kursen over 100, betyder det, at du kommer til at betale mere, end hvad din restgæld egentlig er på. Har du en restgæld på 500.000 kr., og er kursen på din obligation på 105, vil du komme til at betale 525.000 kr. for at kunne indfri dit realkreditlån. Det kan derfor blive dyrt for dig at indfri dit realkreditlån, hvis du har et inkonverterbart lån. Der er dog mulighed for at indfri dit lån til kurs 100, når du har et inkonverterbart lån. Dette er dog kun, når dit lån skal refinansieres, som gøres ved rentetilpasningslån, når renten bliver tilpasset.
Når du skal indfri dit realkreditlån før tid, skal du også være opmærksom på, at der kan være andre omkostninger forbundet med indfrielsen. Der er bl.a. forskellige gebyrer til realkreditinstituttet, der skal stå for alt det administrative.
Hvilke forskellige realkreditlån findes der?
Nu har du efterhånden fået uddybet en masse forskellige begreber, som gør sig gældende, når du skal have et realkreditlån. Inden du kan tage et realkreditlån, skal du vælge, hvilken type lån der passer bedst til dig og din situation. Der er nemlig flere forskellige realkreditlån at vælge mellem. Overordnet kan realkreditlån opdeles i fastforrentede lån og rentetilpasningslån.
Hvad er et fastforrentet realkreditlån?
Når du vælger et fastforrentet realkreditlån, får du et lån, hvor renten er fast i hele løbetiden. Det betyder, at du altid ved, hvor meget du skal betale i renter og afdrag. Dermed vil du have en fast ydelse gennem hele løbetiden. Når du vælger et fastforrentet lån, behøver du ikke at følge med i, hvad markedsrenten er. Den vil nemlig ikke kunne påvirke renten på dit realkreditlån, da den altid vil være den samme.
En anden fordel ved et fastforrentet lån er, at der er tale om et konverterbart lån. Det indebærer, at du altid har mulighed for at indfri dit lån før tid til kurs 100. Det giver dig også mulighed for at omlægge lånet, hvis du ønsker det.
Ved et fastforrentet realkreditlån, vil bidragssatsen typisk være lavere end på et rentetilpasningsrealkreditlån. Dette skyldes bl.a., at der er mindre administration i forbindelse med lånet, da renten ikke skal fornys. Du skal dog være opmærksom på, at renten ofte er højere på et fastforrentet lån, da dette er et mere sikkert lån. Du betaler for denne sikkerhed med en højere rente. Ønsker du en afdragsfri periode, kan det typisk også lade sig gøre med et fastforrentet lån.
Hvad er et rentetilpasningsrealkreditlån?
Med rentetilpasningslån får du et lån, hvor renten varierer på dit lån. Det betyder ikke, at den varierer fra dag til dag. Renten vil derimod blive tilpasset flere gange i løbet af løbetiden. Der findes forskellige rentetilpasningslån, hvor det varierer, hvor ofte renten tilpasses. Det mest typiske er hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år. Disse kaldes typisk flexlån, hvor betegnelser som F1, F3 og F5 er meget normale at støde på. Når du vælger et flexlån, kan din ydelse ændre sig, når renten tilpasses. Det kan derfor have en påvirkning på din økonomi både i en positiv og en negativ retning, alt efter i hvilken retning renten bevæger sig.
Indenfor rentetilpasningslån finder du også lån, hvor renten tilpasses noget oftere end ved flexlån. Disse kaldes CITA-lån. Ved denne type lån fastsættes renten to gange om året. Renten tager udgangspunkt i CITA-renten.
En anden form for rentetilpasningslån er et T-lån. Der sker rentetilpasningen efter aftale. Et T-lån er egentlig også et flexlån, hvilket betyder, at du bestemmer, om rentetilpasningen skal ske med et, tre eller fem års mellemrum. Det specielle ved et T-lån er dog, at ydelsen forbliver den samme gennem hele løbetiden. Det, der varierer, er i stedet løbetidens længde. Hvis renten stiger, betyder det, at du skal bruge længere tid på at betale dit realkreditlån ud. Falder renten i stedet, skal du bruge kortere tid på at betale din gæld af. Hvis du gerne vil have helt styr på økonomien, kan dette være en rigtig god løsning, hvor du samtidig kan drage fordel af lave renter.
Et sidste realkreditlån, der har rentetilpasning, er et lån med renteloft. Her kan renten variere som med et flexlån, men der er aftalt et loft for, hvor høj renten kan blive på dit realkreditlån. Med dette lån kan du tilpasse det din økonomi, hvis renten skulle bevæge sig op mod loftet. Hvis renten er lavere end loftet, vil du stadig kunne drage fordel af den lave rente. Dette minder lidt om en kombination af et fastforrentet lån og et rentetilpasningslån.
Generelt for de forskellige rentetilpasningslån er, at de er inkonverterbare lån. Som tidligere nævnt, betyder det, at du skal betale markedskursen, hvis du ønsker at indfri dit lån før tid. Det kan blive dyrt, hvis kursen er over 100. Dog er der mulighed for at indfri lånet til kurs 100, når renten skal tilpasses. Det gode ved et rentetilpasningslån er, at det ofte er billigere end et fastforrentet lån, når det kommer til renten. Dette hænger sammen med, at der er en større risiko, for at renten ændrer sig, hvilket både kan være i en gunstig og knap så gunstig retning.
Hvordan vælger jeg det rigtige realkreditlån?
Der er ikke en formel for, hvordan du vælger det rigtige realkreditlån. Det afhænger meget af din økonomi og dit temperament. Du skal selvfølgelig prøve at tage højde for de omkostninger og risici, der er ved de forskellige realkreditlån. Det kan være svært at finde frem til den bedst mulige løsning, hvis du ikke helt har styr på konsekvenserne.
Når du skal have et realkreditlån, kan det være en god idé at få noget rådgivning. Det kan både være i banken og i realkreditinstituttet. Du skal dog være opmærksom på, at de ikke altid er helt objektive. Selvom du kan få en masse god vejledning fra banken og realkreditinstituttet, kan det også være en fordel at søge rådgivning hos en uvildig rådgiver. Vedkommende vil forholde sig objektivt til de forskellige muligheder og vil i mange tilfælde bedre kunne fortælle dig om fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper. På den måde er du helt sikker på, at du får den bedste rådgivning. Det er med til at give dig de bedste forudsætninger for at tage det realkreditlån, der passer bedst til dig.